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FAIRE MIEUX, UN IMMEUBLE À LA FOIS

30 septembre 2018

(texte publié dans la revue Espace Montréal)

Le 23 mai dernier, BOMA Québec invitait l’industrie de la gestion immobilière à participer en force au nouveau Défi énergie en immobilier (DÉI). Le DÉI est une compétition sur 4 ans visant à réduire la consommation d’énergie et les émissions de GES des bâtiments commerciaux, institutionnels et multirésidentiels du Québec. Il est le fruit de trois années de réflexion et de préparation réalisées par des experts du secteur de l’énergie pour en faire un véhicule tangible, pertinent et réellement utile aux participants.

L’enjeu n’est pas qu’environnemental, bien qu’il s’agisse d’une question de première importance alors que les changements climatiques s’accélèrent à un rythme alarmant que nul ne peut et ne devrait ignorer. C’est un défi de taille, car l’empreinte carbone des immeubles demeure considérable. Il y a d’ailleurs fort à parier que la règlementation à ce chapitre se resserrera considérablement dans les années à venir, tant pour les constructions neuves que le patrimoine bâti. Considéré sous cet angle, le DÉI est un appel à l’action et une invitation à l’autoréglementation volontaire de notre industrie.

L’impact d’une meilleure gestion énergétique dans l’exploitation des immeubles est aussi économique puisqu’elle permet une gestion optimale des coûts contribuant directement au maintien de la valeur de l’actif immobilier. Sans oublier les usagers et locataires, qui s’attendent aujourd’hui à une exploitation intelligente et responsable des immeubles à tous les niveaux.

Les raisons d’adhérer sont donc nombreuses. Depuis le lancement, plusieurs joueurs ont répondu à l’appel et ont confirmé leur engagement en inscrivant leurs immeubles au concours. Nous vous présentons ici une synthèse de l’engagement et de la vision de quelques-uns d’entre eux.

Bentall Kennedy (Canada) LP – 1600-1616, boul. René-Lévesque Ouest

Le 1600-1616, boul. René-Lévesque Ouest est un immeuble de bureaux de catégorie B de 17 étages situé près du centre des affaires du centre-ville de Montréal. Cet immeuble fait déjà l’objet de plusieurs mesures favorisant une meilleure performance énergétique et depuis 5 ans, sa consommation a été abaissée d’environ 15 % (électricité [15 %], gaz [13 %]).

« Le Défi énergie en immobilier nous offre l’occasion de mettre de l’avant les initiatives de gestion de l’énergie que nous prenons pour poursuivre en ce sens, optimiser les coûts énergétiques et améliorer le confort de nos occupants. Ces actions comprennent notamment : la revue complète des séquences d’opération de l’édifice (a. stratégie de contrôle de pièce, b. optimisation des heures d’opération, c. remise en service [recommissioning]), le nettoyage de tous les circuits d’eau refroidie et d’eau de chauffage afin d’optimiser les échanges de chaleur dans les échangeurs et de réduire les pertes au maximum, le remplacement de l’éclairage des étages rénovés par de l’éclairage DEL et l’optimisation des opérations des bouilloires à vapeur (contrôle de la qualité de l’eau, nettoyage des surfaces de chauffe, revue complète du réseau d’eau de retour de condensé de vapeur afin d’éviter les pertes), etc. Le DÉI nous permet de démontrer qu’avec de bonnes pratiques, il est possible d’optimiser les opérations d’édifices, même quand ils sont plus vieux », souligne Pierre Boudrias, directeur immobilier principal, Services immobiliers, Bentall Kennedy (Canada) LP.

COGIR Immobilier – Le Manoir Outremont

Le Manoir Outremont offre des logements et des espaces de vie de qualité pour les aînés autonomes. Construit en 1976, il a fait l’objet d’un audit et d’études préliminaires approfondies au cours des derniers mois en vue de réaliser des travaux qui amélioreront notablement sa performance énergétique dans les années à venir.

« COGIR Immobilier veille à une amélioration continue de la performance énergétique de ses immeubles et d’importantes mesures allant en ce sens seront mises en place au Manoir d’Outremont. En outre, la modernisation des chaudières, l’optimisation de la ventilation intérieure et des contrôles du système de la piscine intérieur, ainsi que l’adoption de nouvelles mesures pour une gestion plus efficiente des pointes électriques en cours d’exploitation sont prévues. La performance énergétique et environnementale est au cœur de grands enjeux de la gestion immobilière au Québec. Il est primordial d’en prendre conscience, de s’ajuster et d’oser l’innovation dans cet univers. Cela cadre parfaitement avec l’engagement de COGIR Immobilier de faire une différence positive dans la vie de nos clients, aujourd’hui et demain. À nos yeux, le DÉI représente une excellente opportunité de participer à un effort commun de réduction de l’impact environnemental » commente Luc Fournier, ing., Directeur des services techniques et approvisionnements, COGIR Immobilier.

Desjardins – Complexe Desjardins

Avec une superficie totale de 4 millions de pieds carrés, le complexe Desjardins compte parmi les plus grands immeubles de Montréal. Cet édifice fait l’objet de mesures d’amélioration continue sur le plan énergétique et de nombreux projets sont à l’étude pour poursuivre cet effort.

« Nous sommes impliqués dans BOMA Québec depuis de nombreuses années, pour contribuer à la réflexion, partager les connaissances et suivre de près l’innovation en immobilier au Québec. La protection de l’environnement et la gestion de l’énergie sont des priorités de longue date pour Desjardins et nous sommes toujours à l’affût des pratiques ou technologies nous permettant d’améliorer notre peformance à ce chapitre. La consommation énergétique du Complexe est passée de 170 millions de kWh en 1978 à 97 millions de kWh aujourd’hui. Et ça continue. Nous poursuivons la conversion de notre éclairage vers la DEL, nous convertissons notre système de ventilation d’un volume constant vers un volume variable sur les étages, nous reconfigurons nos aménagements pour améliorer la luminosité des espaces. Voilà quelques exemples. Nous nous efforçons d’exercer un leadership positif à ce niveau, en implantant d’abord ces changements chez nous, puis en impliquant nos grands locataires pour additionner les efforts. C’est très motivant » affirme Maxime Poulin, ing. CEM, conseiller principal, Exploitation immobilière, Complexe Desjardins.

Desjardins – Lévis

Du côté de Lévis, neuf immeubles de Desjardins ont été inscrits au DÉI, dont plusieurs sont certifiés LEED et/ou BOMA BEST®. Une démarche qui s’inscrit dans la foulée du programme de développement durable de Desjardins visant notamment à auditer et réduire l’impact environnemental des activités de l’institution.

« Nous souhaitons mesurer systématiquement la consommation énergétique de l’ensemble de nos immeubles pour évaluer notre performance avec des comparables dans l’industrie, partager nos avancées et apprendre des initiatives des partenaires de BOMA Québec et du DÉI. De nombreuses mesures ont été ou seront implantées dans les mois à venir : analyse des bilans énergétiques des immeubles et collaborations avec des entreprises de services énergétiques, programme de délestage de charge, installation de variateurs de vitesse sur les ventilateurs et les pompes, luminaires T8 et DEL, système de régulation numérique, curetage des murs, remplacement de fenêtres et de certains systèmes de chauffage, transition d’équipements vers des appareils performants certifiés Ashrae et Energy Star®, surveillance de nos systèmes en temps réel à partir de programmes informatisés centralisés, évaluation de l’enveloppe des bâtiments, etc.

Le DÉI nous offre la chance de démontrer notre volonté de faire partie des leaders qui travaillent à changer les choses. Nous voulons travailler avec nos collègues de l’industrie pour faire partie de la solution et non du problème. C’est aussi dans cette optique que le Mouvement Desjardins a signé la déclaration « Statement by Financial Institutions on Energy Efficiency », une initiative du programme des Nations Unies pour l’environnement (UNEP FI) et de la Banque européenne pour la reconstruction et le développement (EBRD), et réunissant plus de 40 institutions bancaires de 110 pays », commente Yves Laplante, technicien en dessin et certification de bâtiments, Gestion immobilière à Lévis.

Galion Gestion Développement Immobilier inc.

Même les immeubles spécifiquement conçus pour performer au plan énergétique ne pourront atteindre leur plein potentiel à ce chapitre sans un engagement sérieux et durable de la part des occupants. C’est donc sous cet angle que Galion aborde sa participation au DÉI avec trois immeubles.

« Se mesurer aux autres, pourquoi pas, mais nous avons eu l’idée de nous servir du DÉI pour nous mesurer à nous même. Parmi ses propriétés, Galion compte trois immeubles comparables à plusieurs niveaux, situés à Brossard, Montréal Ouest et Québec. Ils sont gérés par trois équipes différentes. Nous en faisons donc un concours amical à l’interne, car ces édifices font face à une problématique semblable. Deux sont des acquisitions récentes et le troisième, une construction Galion. Les trois emploient la technologie géothermique et sont des bâtiments verts. Malgré une base et une enveloppe performantes, nous constatons qu’il est nécessaire de faire mieux auprès des locataires. Il faut améliorer les processus et les systèmes permettant d’encadrer l’usage des locataires, dont l’impact peut pratiquement annuler la performance de l’immeuble en lui même. Nous avons trois édifices verts, mais nous prenons pleinement conscience que la réduction de l’énergie et l’amélioration globale de notre performance sont tributaires d’une mobilisation et d’une implication tangibles de nos utilisateurs. Il y a beaucoup de travail à faire pour éduquer, sensibiliser et mobiliser. Il est là notre DÉI, et nous nous y attaquons avec enthousiasme », affirme Benoit Lawlor, vice-président Construction et Services Techniques, Galion Gestion Développement Immobilier inc.

Loto-Québec

L’optimisation des initiatives en matière d’acquisition, d’exploitation et de gestion des infrastructures compte parmi les priorités du volet environnemental du plan de commercialisation responsable 2015-2020 de Loto-Québec. Dans le contexte spécifique du DÉI, c’est à son siège social situé au 500, rue Sherbrooke Ouest à Montréal que l’organisation concentrera ses efforts.

« Notre siège social figure déjà parmi les 9 immeubles certifiés BOMA BEST® de Loto-Québec et différentes mesures sont déjà en place. Dans le cadre du DÉI, nous nous attaquons, pour les trois prochaines années, à la modernisation de nos systèmes de contrôle. Nous sommes dans un processus d’automatisation de nos systèmes de chauffage, de ventilation et d’air conditionné. Nous amorçons un processus complet de remise au point (recommissioning) de tous les systèmes mécaniques du bâtiment, ce qui implique notamment d’analyser et de revoir en totalité la séquence des opérations et de faire les interventions nécessaires pour optimiser la performance de nos systèmes afin d’améliorer le confort de nos occupants et de faire de nouvelles économies d’énergie », confirme Nicolas Chung, chef de service – Services immobiliers, direction corporative des opérations immobilières, Loto-Québec.

 

Ces organisations pionnières s’ajoutent à toutes celles qui, un peu partout dans le monde, ont compris le bien fondé et la plus-value d’une gestion plus intelligente et proactive de l’énergie. Elles ouvrent la voie à une transformation en profondeur des façons de faire. Graduellement. Durablement.

Les entreprises ont jusqu’au 28 février 2019 pour inscrire leurs immeubles, entrer leurs données énergétiques et ainsi participer à la première année du concours.

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