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Série Collaboration 6/6 – Le bâtiment avec plusieurs locataires

3 décembre 2019

Il est possible d’atteindre de meilleurs résultats d’efficacité énergétique dans les espaces locatifs grâce aux technologies existantes sur le marché. Cependant, des défis historiques ont empêché l’adoption à grande échelle de mesures d’efficacité énergétique dans les espaces locatifs distincts, notamment la multiplicité des parties prenantes, les contraintes de conception et de budget, et la dynamique de négociation entre propriétaires et locataires.

Le manque d’information concernant les avantages financiers et les possibilités offertes par l’efficacité énergétique dans les espaces loués, l’hésitation des propriétaires ou des locataires à investir dans ce type de mesures en raison du problème de la motivation partagée (split incentive) ou l’incapacité à collecter des données énergétiques propres à chaque locataire afin de valider l’avantage de tels investissements font en sorte que la création de valeur par l’efficacité énergétique dans les espaces locatifs est mal comprise.

Des solutions aux défis liés à ce type de partenariat existent et concernent, par exemple, la structure à adopter afin de répartir les coûts ou l’organisation nécessaire pour mettre en place les mesures d’efficacité énergétique.

Le bail vert

Le bail vert est un bail qui met l’accent sur les responsabilités et les obligations des parties à améliorer la performance énergétique des espaces loués. Ce type de bail est brièvement traité dans l’article qui aborde les méthodes pour surmonter les barrières à la collaboration. Le bail vert prévoit entre autres :

  • Des clauses abordant le partage équitable des économies;
  • L’indication de meilleures pratiques pour la gestion de l’énergie;
  • Un guide pour une exploitation et maintenance écoresponsable.

BOMA International a notamment développé le BOMA Green Lease Guide, qui est un modèle de bail vert.

L’analyse comparative

L’analyse comparative consiste à comparer les performances énergétiques de bâtiments à vocation similaire. Le Défi énergie en immobilier (DEI) et les projets de divulgation volontaire des données de consommation d’énergie basent leur analyse des données sur cette méthode. Participer au DÉI permet d’avoir une meilleure compréhension des performances énergétiques de son bâtiment et du parc de bâtiments du Québec.

L’analyse comparative entraînerait une simplification des mesures d’efficacité énergétique et de meilleurs outils d’évaluation du marché de l’immobilier. Les recherches ont démontré que les bâtiments à haute performance énergétique offrent une prime de location de 2 à 6%[1], une prime de vente allant jusqu’à 16%[2], et qu’ils attirent davantage de locataires convoités par les gestionnaires.

Estimation et modélisation de la consommation énergétique

La plateforme Energy Star Portfolio Manager (ESPM) est recommandée aux gestionnaires et aux locataires qui souhaitent avoir des indications sur la performance énergétique de leur bâtiment et visualiser le potentiel d’économie d’énergie possible. ESPM permet aux propriétaires de regrouper, d’afficher, de partager ou de signaler tous les espaces locatifs d’un bâtiment. Cette fonctionnalité permet aussi aux locataires de créer un groupe qui réunit tous les espaces loués dans un bâtiment. Le guide du participant présente les étapes à suivre pour créer et partager les données d’un groupe.

Brandywine Realty Trust surmonte le split-incentive

Cette étude de cas présente la stratégie utilisée par Brandywine Realty Trust pour surmonter la barrière de la répartition des économies. Brandywine Realty Trust inclut des clauses dans ses baux qui permettent de :

  • Distribuer les coûts en capitaux des projets en efficacité énergétique aux locataires;
  • Exiger des locataires qu’ils soumettent leur consommation d’énergie mensuelle ou qu’ils installent des sous-compteurs

Ces clauses permettent à la compagnie de suivre la consommation d’énergie de la propriété, de mettre en œuvre des mesures d’efficacité énergétique rentables et de permettre aux locataires de réaliser des économies d’énergie.

 

La collaboration est toujours possible à condition de se donner les moyens d’agir ensemble. Bonne suite et bonne réflexion.

 

Consultez les autres articles de la série collaboration :

1. La collaboration propriétaire locataire, un des piliers du Défi énergie en immobilier (DÉI).

2. Surmonter les barrières à la collaboration.

3. Un bâtiment durable pour une meilleure productivité des occupants.

4. Boîte à outils de mesures d’efficacité énergétique

5. Études de cas des champions de la collaboration et de la gestion d’énergie

 

Sources:
1. Eichholtz, P., Kok, N., & Yonder, E. (2012). Portfolio greenness and the financial performance of REITs. Journal of International Money and Finance, 31(7), 1911-1929. http://www.fir-pri-awards.org/wp-content/uploads/Article-Eichhiltz-Kok-Yonder.pdf

2. Eichholtz, P., Kok, N., & Yonder, E. (2010). Doing Well by Doing Good? American Economic Review. http://urbanpolicy.berkeley.edu/pdf/AER_Revised_Proof_101910.pdf

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