Le 26 janvier 2023 a eu lieu la 1re édition de ce qui est appelé à devenir un incontournable rendez-vous annuel pour les acteurs de la transition énergétique des immeubles du Québec. Cette initiative vise à rapprocher les gestionnaires immobiliers engagés à réduire drastiquement leurs émissions de GES avec différents spécialistes pouvant les appuyer dans ce processus. Cinq entreprises furent sélectionnées pour présentation de leurs innovations dans le cadre de l’événement.
Aujourd’hui, nous vous invitons à découvrir la SOFIAC dans une courte entrevue avec Michel Méthot, directeur général, et Mario Poirier, directeur du programme.
Mario Poirier : D’abord, parlez-moi un peu de l’entreprise.
Michel Méthot : La SOFIAC développe, gère et investit dans des projets de décarbonation et de rénovations écoénergétiques majeures au profit des entreprises privées des secteurs commercial, industriel et multirésidentiel. Nous sommes un véhicule d’investissement en efficacité énergétique réunissant des fonds totalisant 200 millions de $ à déployer sur quatre ans.
La SOFIAC n’achète pas les entreprises. Nous nous dirigeons plutôt vers l’achat de projets d’efficacité énergétique conçus et construits par des entreprises de services écoénergétiques qui travaillent pour nous. Nous sommes donc partenaires d’une douzaine d’entreprises en design/construction (ESCo) qui travaillent au déploiement de notre fonds. Nous approchons des clients, définissons avec eux le potentiel d’efficacité énergétique de leurs bâtiments et mettons en branle des projets de gestion de l’énergie et de réduction des GES. Nous visons une réduction minimale de 30% des émissions de GES dans nos projets d’investissement.
M.P. : Donc pour que vous acceptiez de financer un projet, il doit y avoir un potentiel de réduction des GES de 30% ?
M.M. : Oui, absolument. C’est notre seuil d’entrée. En fait, la SOFIAC vise une réduction de 50% des émissions de GES avec son fonds d’investissement. Actuellement, nous sommes à environ 53% pour un total de 47 millions de $ d’investissements déployés sur six projets.
M.P. : Quel est le client idéal pour vous ?
M.M. : Nous cherchons des clients qui ont tout de même une bonne consommation énergétique, c’est-à-dire à la hauteur d’environ un demi-million de dollars annuellement, sur un ou plusieurs immeubles. Ce qui nous permet de déployer des projets de minimum 2-3 millions de $. Je dirais que nos projets actuels tournent autour de 7-8 millions de $. Les clients ne dépensent pas un sou, c’est la SOFIAC qui déploie l’ensemble des capitaux avec ses partenaires financiers (Desjardins, Fondaction, Banque d’infrastructure du Canada et Fiera Dette Privé). Nous visons de gros projets, à long terme. Nous recherchons du rétrofit profond (deep retrofit) et de la décarbonation très efficiente. Nous voulons remplacer les centrales thermiques qui utilisent le gaz pour se diriger vers des systèmes de géothermie, le thermopompage, la récupération de chaleur, etc.
M.P. : Comment amorce-t-on un projet avec vous ?
M.M. : Par une entente de confidentialité et une conversation. Nous vérifions s’il y a un ancrage possible et si oui, alors le partage d’information peut débuter. Nous partageons nos contrats et façons de faire et le client nous partage les projets de décarbonation qu’il a dans les cartons. On établit graduellement les balises du projet. Si l’entreprise n’a pas de projet encore, mais qu’elle a un objectif concret de décarbonation, nous avons de l’ouverture aussi. On débute alors d’une page blanche. Nous nous assurons que le cadre contractuel et financier est solide. Cela passe par plusieurs rencontres et ateliers de travail avec les parties prenantes et si l’ensemble du modèle convient, nous demandons au client une lettre d’intérêt pour se lancer dans un projet avec un paypack d’environ 15 ans, ce qui est rare au privé. Nous voulons nous assurer que tout le monde est synchronisé là-dessus et que c’est un engagement entièrement partagé. C’est une approche prudente, très consultative, pour s’assurer que tout le monde est confortable.
Nous procédons ensuite à un audit préinvestissement léger pour établir les mesures potentielles, les coûts de construction approximatifs, les économies d’énergie possibles et les subventions disponibles au Québec selon le projet. Aussitôt que cela est défini et accepté, alors la SOFIAC propose un cadre de travail comprenant le paramétrage et la mesure d’énergie de l’année de base, l’indexation des coûts de l’énergie ainsi que le taux de rendement moyen de 6,9% requis par la SOFIAC. Si le client est d’accord avec la proposition, alors on peut lancer un appel d’approvisionnement auprès des entreprises de services écoénergétiques qui font des projets pour nous. Nos clients se retrouvent avec un actif grandement renouvelé avec un potentiel d’amortissement très intéressant. Nous visons des projets d’envergure importante. C’est une approche que nous souhaitons gagnante pour tout le monde.
Nous passons ensuite à l’étape de l’étude de faisabilité détaillée. L’entreprise de service écoénergétique retenue se lancera dans l’étude de prédesign et garantira l’efficience économique de son projet à la SOFIAC, au niveau des coûts de construction, des économies générées et des subventions disponibles.
M.P. : Où se situe la SOFIAC par rapport aux ESCo?
M.M. : La SOFIAC croit au potentiel des ESCo privées. C’est notre modèle d’affaires, notre manière de fonctionner et de nous approvisionner. Tout ce que notre client nous doit, c’est un pourcentage sur les économies réalisées grâce au projet qu’on a fait avec lui. Alors, s’il croit au contrat de partage d’économie qu’on lui présente, il nous retourne 85% des économies générées sur le projet sans avoir dépensé un sou puisque nous avons financé la mise de fonds et l’équité en totalité.
Contrairement aux projets ESCo publics traditionnels, qui construisent, garantissent et tiennent le score, nous avons dissocié la mesure et la vérification et nous l’avons donné à une tierce partie indépendante qui travaille pour les banquiers. Alors c’est vraiment un auditeur indépendant qui s’assure du calcul des économies sur une base mensuelle.
Notre modèle évite bien des choses à nos clients : la recherche et la négociation de la mise de fonds (habituellement de 20%) et du financement, le processus de sélection de l’ESCo, la négociation du CAPEX, etc.
Autre fait très important à mentionner; la SOFIAC est un financement sans recours. Il n’y a aucune garantie bancaire requise et donc aucun impact sur les ratios bancaires de l’entreprise cliente. Un financement sans recours à 6,9%, ça n’existe nulle part. C’est possible grâce à nos partenaires financiers et c’est un autre des gros avantages de la SOFIAC.
M.P. : Votre processus d’approvisionnement auprès des ESCo se passe comment ?
M.M. : Il est complètement transparent et partenarial. Avec nous, c’est à livre ouvert et à solution ouverte. C’est un autre aspect avantageux contrairement à certaines ESCo très opaques dans leurs façons de faire. Quand nous allons en appel d’offres, les marges bénéficiaires sont divulguées, de même que les pourcentages d’ingénierie, de gestion de projet et de construction. C’est vraiment une approche collaborative du design/construction. C’est aussi pourquoi, si le client a déjà des projets dans les cartons, ils sont pris en considération et inclus dans l’ensemble pour les aider avec des problèmes déjà identifiés. Pour nous, c’est l’efficacité qui prime.
M.P. : Pouvez-vous me donner un exemple d’un projet de 3 millions de $ ?
M.M. : Oui, le Collège Jean de la Mennais, un établissement scolaire privé et notre tout premier client et projet. On parle d’une infrastructure datant de 1895, chauffée à l’eau chaude avec de vieilles chaudières de 20-25 ans. Nous allons les remplacer par un parc d’aérothermie pour produire de l’eau chaude et alimenter le bâtiment à même son réseau hydronique et ses gros calorifères de fonte actuels grâce à un système de thermopompage. Nous convertissons aussi le centre sportif qui utilisait du gaz, et nous travaillons sur l’éclairage et le recommissionning complet des infrastructures de l’immeuble. C’est donc assez costaud et complet comme projet d’efficacité énergétique.
C’est un exemple parmi d’autres, dont Groupe Mundial, les Aéroports de Montréal et IBM Canada, avec qui nous avons des projets en cours également.
La SOFIAC est née de la volonté d’éliminer tous les obstacles financiers, techniques et opérationnels rencontrés par les entreprises privées dans le développement et la mise en œuvre de projets d’efficacité énergétique et décarbonation. Elle leur permet de diminuer leur dépense énergétique, d’atteindre leurs cibles de réduction de GES et d’augmenter leur rentabilité à court, moyen et long terme. Elle est aujourd’hui la plus grande initiative en efficacité énergétique et décarbonation pour le secteur privé au Canada.
Pour en savoir plus sur la SOFIAC visitez-les au www.SOFIAC.ca
